2013注定是投资环境极为复杂的一年，政治经济原因给市场增加了许多不稳
定因素。全球性央行宽松政策，市场被注入大量的流动性，股市，债券，大宗商品都经历了前所未有的投机操作和由此带来的大幅度价格波动。
传统的基本分析(fundamental analysis) 在充满情绪话操作的市场环境中几乎已经失去了功能性和可信度，人为的投机操控利弥漫的惶恐心理触发公众集体方向性投资，导致金融衍生品的纸上价值与其实质价值（intrinsic value）大幅度脱离。在此背景下，房地产投资比平时与其他资产投资相比有了更大的优势和吸引力。
房产有哪些投资优势？
其一是收益稳定。无论是直接从事不动产投资运作获取现金流，还是投资房地产投资信托（REITs）获取红利，都能给投资者带来比较稳定的收益。在极少的情况下，房产在某一年的跌幅会超过5%，相比之下股票的涨跌幅度很可能在四五倍以上。房产投资的收益更能在通货膨胀时期保护资本，有水涨船高，抵御通胀风险之功能。
其二是分散风险。依据资产组合的理论, 房地产投资作为一种资产,其回报率与股票和债券回报率的关联性（correlation）较弱。房地产与其他资产相比，其收益要相对独立，因此，将房地产纳入投资组合，不仅有利投资者规避资产单一的风险，还可以规避国家和区域市场经济低落的风险。
第三是房地产市场广阔、投资种类丰富,有利于资产优化组合。当前国际房地产市场不仅包括发达国家和地区，也包括新兴市场的国家和地区，房产投资的种类包括工业、仓储、商业零售、办公楼、私人住宅等，投资产品也极其丰富，既可以以直接投资开发、收购方式拥有不动产，也可以房地产信托投资基金方式获得所有权，这样大的市场、丰富的投资产品，为资本优化资产组合，分散风险，获取最大利润提供了便利。
伦敦:集中世界瞩目学府
要减低风险，在规模比较成熟的市场投资较新的领域，似乎更能实现在可控制的风险内最大化回报的目的。尽管欧洲大环境依然萎靡不振，各种政治经济问题一波未平一波又起，但伦敦学生住房这一房地产分类依然在众多投资机会中独树一帜，有着十分独特的属性和吸引力。
首先，教育相关的投资往往和市场风险逆向关联。在经济萎靡不振的时候，更多人会选择回到学校，学习新的技能或深入专业知识，让自己在恶劣的就业环境中更加有竞争力。学生住房作为一种投资种类，在2008到2012年美欧经济萎靡之际表现尤为突出，年均回报率达到12%以上，被金融时报（Financial Times）评为2012年”英美最佳表现房产投资” (“Best Performing Asset in UK and US Property Markets 2012”)
其次，世界级高等教育的需求与日俱增，这一需求直接造就了在英国首府伦敦在学生和家长们心中的独特地位。根据最近的全球财富调查（Global Wealth Survey）, 伦敦在所有城市中高等教育标准排名第一。伦敦集中着全世界最受瞩目的学府，据估计，伦敦有29万8000名在校学生（大学及以上）， 其中35%是海外留学生，主要来自中国，印度及其他欧洲国家，并以稳定的速度增长着。留学伦敦，住房是根本的硬性需求，这一需求的必然结果便是伦敦学生住房市场的不断看涨。
此外，学生住房的供给远远落后于需求，并且在短时间内很难达到平衡。目前，伦敦学生住房的供给主要分四类；
一类是学府住房(University Purpose Built Student Housing)，指由各大学府向达到其标准的学生直接提供的住房。这类住房普遍在学府内部或者周边，条件简朴，收费中等偏低，学校提供一定程度的补助。这类在全伦敦只占15%。
第二类是私营学生住房（Private Purpose-Built Student Housing），私人产业管理经营公司直接向学生提供住房，条件普遍超过学府住房，这类住房虽然从2005至今增加了63%，但现在只占市场的5.5%。第三类住房包括住在父母家（24.5%）和自己家（20.5%），这类基本是伦敦本地学生。第四类是与人合租私宅或其他（34%）。
学府住房的供应在可见未来很难实现数量上有意义的增长。大学财务普遍紧张，又缺少专业经营管理的经验，加之政策限制和其教学优先的本质都是限制学府住房发展的主要原因。第四类住房目前也因为政策管理的原因发展空间有限，同时因为格局，设备，地点等原因无法与专业建造的学生住房（Purpose-Built Units）相比而成为学生的下下之选。
因此，第四类住房基本可以代表市场潜在需求。根据CB Richard Ellis 和HESA在2011年的调查数据，学生住房的缺口大概在9万零500间上下，这是从学生总数中减去住在父母家里，住在自己家里，住在学生住房（包括学府及私营），并减除2011年计划开发完成的学生住房得出的。
巨大的供需不平衡所暗示的发展潜力不容置疑，2008年以来，私营学生住房市场房租以每年最低3%的速度增长，2012年的涨幅达到了9%，增长势头2013年第一季度也未曾减缓，市场运行商平均租用率（occupancy rate）高达98%，学生往往求一室而难得。这所展现的是个投资市场和机会。
海外房产风险加大
和所有其他投资一样，房地产投资的回报也是建立在一定风险之上的。房地产价值量大，占用资金多，房地产交易需要相当长的过程，这些都直接影响房地产的流动性和变现性。投资者在急需资金时无法将所投资的房地产迅速出手，或无法在合理的价位出手，最终严重影响投资利益。这方面的风险可以通过投资REITS等上市信托的方式得到缓解，并通过基金 “积少成多、专业化经营、分散投资、利益共享”的运作方式实现稳定利益回报。
此外，所掌握信息不全、不准，投资决策草率，前期调研不细，销售前景预期过于乐观，以及货币兑换率的浮动，都会导致海外投资回报与初期的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。因此，房地产投资更应注意分散投资和风险控制，且应该先向专人咨询才能实现稳定收益，步步为营。（《时代财智》刊）
文：时谕
