放长线，钓大鱼

因此，博纳产业集团（PropNex Realty）预测，投机市场价格总体在接下来的几个月内或下降5-10%，幷终将获得恢复，在年底再上升1-2%。

例如，一些早期投资滨海舫（The Sail）的人现在或许在乘机出售，尽管价格相比2010年峰值较低，但获利仍然丰厚。即使价格届时下降10%，投资者不妨再重新考虑进入市场，借较低利率之利，收获更多租金收益。大多数投资者在寻找接下来的投资项目时，会将眼光放宽到一个三年到五年的时间范围内。而对一年内出售私有房产者征收16%的出售方印花税（SSD）的新条款，将不会影响到这些做长远打算的人。

政府组屋溢价或再降

至于政府组屋（HDB）市场，我们预期价格将上涨5-8%。因为组屋供应仍然短缺，同时需求强劲。现金溢价（Cash Over Valuation）已经降至2万3000新元，笔者估计今年年底现金溢价将继续降至约1万5000新元。原因有二，对于永久居民（PRs）来说，一旦他们在海外拥有任何形式的房产，将不能购买转售组屋；对于本地居民，如果拥有私人房产，则必须卖出后方能购买政府组屋自住。

大众私宅市场价格预计今年则增加3-5%；房龄较老的私宅将增8%，因其价格仍在可承受范围较低水平；对于新发售项目，价格预计下降8%，因为目前的售价已超过每平方英尺1000新元，对大众市场新项目而言，这已超出可承受范围。

中央核心区（CCR）房价可能增长1-2%。鉴于购买第二套私宅首付比例提高至40%，买家或许转而考虑较小户型，因风险更低，租金收益更好。这也将推动中央核心区以外（RCR）价格，增幅可达5-8%。

至于有地住宅，全年价格增幅可达8-10%，因其供应量仍然不足。随着经济好转、土地稀少的前提下，有地住宅价格持续增长是合理的，因买家大多买来自住，有地住宅市场没有存在过多的投机行为。

由于经济增长强劲，许多公司正在扩张，增加办公空间，导致需求与租金同时上涨。办公室领域今年预计取得5-10%的增长。但由于办公室领域不受新政限制，比如不涉及16%的出售者印花税等问题，因此如果更多资金流入该领域也不是件好情，这将造成价格加速上涨，业主将抬高办公租金，进而造成公司财务成本增加，这对经济和就业环境都不利。 

总体来说，无论是住宅，还是商业领域，价格涨幅都不能过快，政府推出措施，最终的目的是要保障房地产市场处在一个稳健的增长水平上，保证房产价格的可支付性。

在最新措施出台后，笔者相信政府会退后一步，继续观察市场动态。笔者也希望政府再次推出新措施前，能够审视接下来的半年到一年内的市场变化。若在短时间内，出台过多打压措施，对那些希望将资金投放在房产的长期投资者幷不利。

其实，新加坡、香港、和中国大陆都在监视彼此的房地产措施，幷彼此借鉴。它们有一个共性，这些区域都涌入了大量热钱。香港最近的措施幷没奏效，或者说没有达到预期效果。因此，新加坡启用了甚至更加严厉的政策以抑制房价涨幅。

放长线，钓大鱼
根据目前的市场情形，投资者可保持观望态度，某些投资项目会降价10%以上。一旦决定购买，要确保了解自己的财政情况，为了避免缴付印花税，这是一个长达4年以上的长期投资。政府是支持资产稳定升值的，长线放出，肥鱼稳赚。

为什么说稳赚？对于那些手上有足量现钱的人，房地产价格下降，反而更适合进场，坐享可观的租金收益。好过把钱放在银行，因为通货膨胀率很高，固定利率（Fixed Deposit）仅为0.5%。将钱放在银行，等于甘愿受损失；将钱投在资产上，租金收益是稳定保障。

支付按揭贷款后，每月收入约1000至1500新元，相当于每年收入1万2000新元至1万5000新元，很明显优于固定利率和股市的股息支付率。至于商业地产，投资商铺买卖不加收印花税，最低首付仍为30%。

放长线，钓大鱼，到时的鱼够不够肥，购买者不必过分担心。因为新加坡政府有好的监管政策，新加坡土地始终很有限，加上通货膨胀等因素，最终资产价格仍将升值，因为政府最终是要保障房地产健康稳健增值，避免出现增加过快的局面。只要投资者不在价格下降期间出场，就应该不会损失，因为房地产总是处于一个周期循环过程。市场上升时卖出，市场下降时入场。入场后，价格高峰还会再次循环回来。笔者个人最喜欢的一句话是：“不是你买入的时候，而是在你卖出的时候，才会看到收益。”

归根结底，市场上的需求强劲，供应不足，是价格趋于上涨的根本原因。政策公布以后，许多投资者取消售出计划，因为他们不能以20%的最低首付购买下一处房产，也不能承担16%的印花税。低利率水平也促使他们宁愿持有，而不卖出。

现在的经济情况与2008年不同，那时的房地产持有者受到经济情况影响较重。而今天拥有第二处房地产的大部分人不会因资金问题售出，他们越不急于卖出，越是导致供应短缺，最终使真正需要购买房地产的人付出更高价格。目前就是这样，持有者观望，直到买家作出购买决定。

房产市场魅力不减

无论是投机者，还是真实买家，无论他们购买房地产的用途是什么，他们都在等待，幷观察市场状况如何变化，房地产市场魅力依然不减，原因分几个方面：

1.低利率
最低首付要求增加，但价格幷没有变化，低利率水平促使投资者将钱投资在房地产上，利用租金收益获得稳定收入，回报比任何定期存款收益要高。

2.房地产是一种增值资产
除非经历剧烈的经济动荡，房地产价格预计在今年继续获得稳定或者缓慢增长。多数卖家不愿以低价格出售，借贷利率较低，他们承受的贷款压力不大。30%-40%的最低首付确实起到激励作用，能够有能力入场的买者，更有支撑能力，不急于卖出。

价格下滑时期，你不会卖出，因为卖出就等于接受损失，价格迟早会回升。关键在于一旦市场情况恶劣，购买者必须具备支撑能力，除非你能够挨过任何市场情况，否则不建议进场。回顾2008年，当价格遭遇冷水后，最终再次回归，过去类似的过程多次重复，如2007年高峰。

3.硬资产优于纸上资产
许多人选择购买房地产这样的硬资产，因其具备持久的价值，即便经历金融危机时期。人们觉得将资金投在房地产上，要比投在金融工具上更安全，因为房地产是不动产，即使市场情形不好，资产还在。

4.市场情形对长期投资者无妨
买家以长期投资的眼光进行投资，不必过度关注市场的短期变化。房地产在新加坡长远来看，还是会增长，土地匮乏是不争事实，需求强劲也是事实。长远来看，房地产仍比其它金融工具更赚钱。举例来说，债券是相对比较安全的投资，但资产升值空间很有限。

5.稳靠财产，收益不断
购买政府组屋也不便宜，高级共管组屋价格在每平方英尺650到750新元，已经接近大众市场私人住宅的价格。而一套私有化中等入息公寓（HUDC）已经达到100万新元，幷且价格继续趋于上涨。父母们考虑购买住宅，不仅为抵抗通货膨胀，也是他们留给子女的稳靠财产。若今后房价继续上涨，建筑材料成本不可避免也随之上涨，恐怕年青一代无力支撑。

总之，市场情况每段时期都在变化，但不变的是房地产作为资产所独有的特点和魅力，在新加坡这个地小人多的地方，笔者不担心房地产市场的前景。在价格偏低时，审视自己的财力，有能力支撑的话，不如长线钓鱼，不管到时的鱼够不够肥，地产的稳定性始终还是最重要的。再次重复那句话，“不是你买入的时候，而是在你卖出的时候，才会看到收益。”