（12月2日，新加坡）为了给REIT市场提供更大的灵活性和操作空间，新加坡金融管理局（MAS）近日宣布对房地产投资信托REIT的杠杆要求进行简化。新规定将所有REIT的利息覆盖率（ICR）设定为至少1.5倍，并将总杠杆率的上限统一设定为50%。分析师认为，这一调整或为一些海外REIT带来利好消息。
这一政策变动是在7月至8月公开咨询意见后作出的，是金管局对集体投资计划准则深思熟虑后的精准修订，意图合理化对REIT的杠杆要求。此前规定较为复杂，仅欲将总杠杆率顶限从45%提至50%的REIT，需保证利息覆盖率至少2.5倍。
如今准则简化，一视同仁地为所有REIT框定清晰标准，利息覆盖率与杠杆要求相辅相成。1.5倍利息覆盖率底线，明确信托管理人责任，为信托偿债付息筑牢安全网；50%杠杆上限比肩全球严苛标准，在保障稳健运营的同时，预留适度拓展空间，防止过度借贷滋生风险，为REIT发展注入稳定预期。金管局表示，这一变化将促进REIT谨慎借贷，并提供一定的运营灵活性。
金管局还引入了额外的披露要求，以提升REIT的财务透明度。从2025年3月31日或之后截止的财年开始，REIT必须在业绩公告和年度报告中提供关于杠杆水平及利息覆盖率管理与展望的详细信息。此外，REIT还需进行并披露关于息税折旧摊销前盈利（EBITDA）及利率变动对利息覆盖率影响的敏感性分析，至少包括EBITDA下降10%和利率上升100个基点的两种情景。
分析师普遍认为，新杠杆要求的实施对整体REIT行业是有利的。它为信托提供了更大的举债空间，尤其是对于那些明年需要为债务再融资或筹集资金进行收购的信托。华侨投资研究公司在一份报告中指出，更宽松的杠杆要求简化了之前的框架，并确保REIT能充分偿还债务，为信托提供了更多缓冲和财务灵活性。
尽管新规定为REIT行业带来了利好，但面对刚生效的新规定，REIT股价的反应相对平淡。11月29日的REIT股价跌多升少，15只下跌，八只上涨，10只持平。
新加坡凯基证券研究部主任陈广治表示，REIT股价的波动主要是因为它们的负债率一般控制在40%以内，利息覆盖率维持在良好水平。他认为，信托对利率比较敏感，而利率情况主要取决于明年美国联邦储备局的降息步伐。
然而，市场波动表象下，或暗藏新机遇。华侨投资研究公司报告积极评价新规，“更宽松杠杆要求”与“新增强制利息覆盖标准”双轮驱动，为信托运营增添灵活、缓冲与财务韧性。
华侨投资研究公司指出，多数新加坡REIT总杠杆率低于45%，利息覆盖率也轻松超过2.5倍。一些拥有可观海外业务的新加坡REIT将有更多喘息空间，尤其是那些因美元借贷成本飙升和运营方面的不利因素导致收入下降的REIT。
兴业银行的分析师也认同，新规主要受益的将是几只负债率高的大型信托和海外信托，尤其是美国办公楼信托。短期看，部分REIT可借新规东风，在债务再融资、资产收购领域发力，驱动市场资源优化重组、提升运营效率、拓展规模效益。
新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）认为，金管局的政策调整是积极的，确保审慎的同时，在当前高利率环境下提供更大灵活性和清晰度。他指出，尽管新加坡REIT负债率略有放松，但与全球相比仍然严格，这对整体行业来说将是一个略微利好。
