新冠疫情扰乱了全球经济，几乎各个领域都受到了影响。在防疫隔离、社会疏离等措施下，旅游、餐饮和零售尤受冲击。住宅市场虽然前期同样受到疫情影响，但在后疫情经济走强的推动下，却是最具韧性的房地产领域之一。经济复苏进程仍在继续，城市作为人们工作、生活、娱乐的中心，将吸引更多人口涌入，产生相应的居住需求。出行限制的持续放松也将提振新加坡的住宅成交回暖。
在新加坡房产市场库存仍旧紧张的情况下，新加坡租房交易量及房屋交易量保持健康发展。美国商业不动产服务公司世邦魏理仕（CBRE）近日在《2022年新加坡房地产市场展望》报告中指出，今年本地商业房地产将延续去年的复苏势头，继续呈上扬趋势。该报告认为在今年各行业都将稳定复苏，因为新加坡金管局（MAS）收紧货币政策以遏制全球通货膨胀的上行压力，以及政府努力控制疫情举措等因素所支撑，所以市场具有充足的流动性。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚表示，尽管冠病疫情持续情况比预期中更长，但是政府对国民与冠病共存生活的承诺并未改变，经济正在逐步恢复，这一势头提振了企业和租户的信心。因此，2022年商业房地产与办公空间租赁市场前景被看好，在未来三年内仍保持上升趋势。
全球的科技公司加大了在新加坡的活跃度，增加了外籍人士的租赁需求。世邦魏理仕报告指出，居家办公趋势短期内会使整体办公空间需求低于疫情前水平，不过科技相关行业在需求迅速扩张以及新供应的办公空间有限等因素推动下，预计中期内办公空间租金将进一步增长。
科技行业是最大租户
根据房地产科技智库和研究中心（CRETI）的数据显示，去年投资于全球房地产科技公司的金额达320亿美元（约433亿新元），比前年增加逾30％，这包括商业、住宅和长租公寓（multifamily）等房地产领域。
在各国抗疫不断推进的环境下，租客开始重新评估自己的居住需求，进而延长租期，在供不应求的情况下，今年办公空间租金将上扬。该报告显示，去年有29％办公租户来自科技行业，为最大的租户群体。着眼于新加坡智慧国的愿景，新加坡将在未来数年内致力建设发展成智能化国度和全球化都市，所以来自科技行业租户的空间需求也有所增加。另一方面，在未来三年（2022年至2024年）的新办公空间供应量估计为376万平方英尺，相当于每年平均空间供应125万平方英尺，这比过去10年平均供应量低了13.4％。
核心中央商业区的甲级办公楼将引领租金涨势，今年底预计增长6.9％至每月每平方英尺11.55新元，这将恢复到疫情前的水平。 除了办公楼，宋明蔚看好的另一个商业房地产为物流空间，她认为稳健的区域经济和全球贸易环境的不断改善，促使物流行业保持乐观前景，物流空间需求和租金会继续增长，估计今年物流空间租金涨幅为5％，延续去年的6.5％强劲增长。
展望本地商业房地产市场发展，宋明蔚说：“新加坡对环境、社会和治理（ESG）越来越关注，将推动投资者把ESG标准纳入资产增值计划中。这不仅是为了遵守监管合规，也是为了保护投资项目的未来资产价值和提高整体品牌形象。”
开放边境促进房市
随着疫情常态化，今年疫苗接种者旅游走廊计划(VTL)逐步放宽，新加坡私宅市场交易预计将有进一步提升。目前新加坡已与27个国家开通旅游免隔离政策，随着这些国家的买家能更自由地进出新加坡，本地私宅市场预料将进一步提振，特别是中档私宅市场和豪宅市场将受益。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚说：“越来越多国家加入新加坡的疫苗接种者旅游走廊计划，因此新私宅销量，尤其是核心中央的销量预计会受外国买家需求推动。 此外，新加坡正进入地方性流行病阶段，冠病疫情限制将不再阻挠销售活动。” 未来新加坡将开放更多的旅行通道，被压抑的国际买家需求也将进一步得到释放。
房产税也会影响租赁市场
在2月18日，新加坡财政部长黄循财（Lawrence Wong）公布了2022年财政预算案（SG 2022 Budget），为未来制定了计划。预算案以“共同规划新路〞（Charting our New Way Forward Together）为主题，着眼于新加坡如何更好地应对未来的挑战和机遇，投资自身能力并加强社会契约，建设更可持续的未来，并加强国家的税收制度。
住宅物业的税率将从 2023 年开始分两步上调，高端物业的税率增幅更大。对于非自住住宅物业，包括投资物业，房产税将从目前的 10% 提高到 20%，到 2023 年提高到27%，到 2024 年提高到36%。对于自住住宅物业，房产税税率将从目前的 4% 上调至 16%，2023 年上调至 23%，2024 年上调至32%。此上调仅适用于年价值超30,000新元的部分房产。
宋明蔚表示，修订后的房产税率特主要影响年价值超过6万的高端住宅。就其本身而言，这个税率的调整影响应该不大。但是，再加上 2021 年 12 月生效的最新一轮房产降温措施，这可能会进一步抑制整体购买情绪，尤其是在中高端市场，相比之下，在 2013 年预算案中宣布之前的房产税修订时，由于价格和出售量的继续增长，对住宅市场的影响不大， 直到 2013年6月推出降温措施，特别是推出总债务偿还率(TDSR)。
鉴于预计 2021 年12 月的降温措施，这套针对高端市场的富人税，在短期内应该会对市场产生边际影响。世邦魏理仕预测在 2022 年私人住宅平均价格增长高达 3% ，新开发南住宅销量为 9,000 至 10,000套。根据新加坡税务局 (IRAS)的数据显示，2020 年新加坡非有地私人房产（包括行政公寓）的年价值中位数约为22,200新元，有地房产年值约34,800新元。虽然房产税的增加确实会增加房产的持有成本，但由于成本的增加似乎是可控的，因此不太可能抑制需求。
在有地房产部分，优质有地房产的房产税增幅可能最大。然而，这不太可能影响需求，因为高净值人士将能够承受增加的房产税。
在2022年预算公布之前，有很多关于财富税和资本利得税的猜测如果征收，可能会影响销售和投资，”PropNex 首席执行言Ismail Gafoor 说，〝在某种程度上，我认为这对房地产市场来说是一个积极的结果，因为这些税没有出台，政府仅仅调整了房产税。他补充道，目前的税收制度已经包含了财富税的某些特征，例如财产税以及 2021 年 12 月提高的额外买方印花税 (ABSD)。
仲量联行新加坡研究与咨询部高级总监表示，提高房产税税率是对财富整体征税的一个要素，因此更富有的业主在税务方面的贡献更大。预计较高的房产税不会削弱新加坡人拥有住宅物业以居住或投资以赚取租金收入的愿望。拥有较高价值房屋的业主应该能够承担较高的税收，因为他们可能是收入较高的家庭。因此，高价值房屋的潜在买家不太可能被房产税的增加所劝退。
房产税上调可能不会改变购买行为或抑制高档住宅的房价。对房屋的投资往往不仅仅受收益率驱动，还受到情感、效用和资本保全需求的驱动。资本价值和租金的上涨在一定程度上减轻了较高税收的影响，特别是在有地房产的情况下。然而，更高的税收可能会促使“资产充裕，现金不足〞的房产持有者出售他们手头的房产。
ERA Realty 研究与咨询主管 Nicholas Mak 表示，提高自住房屋的房产税率不会改变新加坡强烈的自置居所文化。虽然有些房主每年要多缴纳几十到几百的房产税 ，但这并不足以影响他们他们拥有自己的房子的欲望。
财政部表示，93%的自住房产不会受到更高房产税的影响。这些房产包括组屋、大多数公寓和低价值的有地房产。不过，较高的房产税会降低住宅物业的净租金收益。因此，投资者在投资房地产时特更加依赖资本增值事实上，对于投资者而言，资本增值比租金更重要。房地产被视为一种很好的对冲通胩的工具，并随着时间的推移保持其价值。
在当前积极的租赁市场条件下，业主将试图将部分增加的房产税转嫁给租户。这将导致外国人的租金和成本更高。他们可能会要求更高的薪酬方案，这间接会增加公司的业务成本。
从当前走势来看，房价展现出了较明显的韧性。但房价调整通常滞后于交易量，因此疫情后的经济复苏对房价的影响可能还未完全显现。失业率的下降以及调高房产税都可能会对价格带来上行压力。而住宅市场气氛尚可，未来房产价格不可能大幅下跌。
