香港房产信托市场的发展在亚洲令人瞩目，自2005年发行第一支房产信托至今已有11年，总市值规模接近2400亿港元，排名亚洲第三，并且吸引了众多海内外投资者参与和买卖。香港房产信托市场成功发展的经验表明，房产信托的健康发展能够增强资本市场的吸引力，提高国际影响力。日前在香港上市的越秀房产基金的林德良总裁接受了本刊的专访，他分享了越秀房托如何通过在香港运营中国大陆境内的物业来为投资者创造价值的经验。
越秀房地产信托投资基金（“越秀房产基金”）于2005年12月21日在香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市，为全球首只投资于中华人民共和国（“中国”）内地物业的上市房地产投资信托基金。其专注于主要作办公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业，并争取收购带来可观现金流及回报的物业，与物色透过营运优化取得更高收益增长的商机。
越秀房托绩效跑赢港市平均水平
资料显示，作为四支中上市时间最久、同时也是入选香港“恒生综合大中型股指数”与“恒生低波幅指数”的房产信托产品，越秀房地产投资信托基金较好地诠释了房产信托稳健与风险较低的特点。自2005年上市以来，越秀房托超过90%的盈利均用于向基金单位持有者分红，其按季度末结算日收市价计算的基金单位分派收益率平均值高于7.5%。
近5年来，越秀房产基金在绝大部分时间分派收益率均高于香港整体房产信托平均水平。截至2015年12月31日，越秀房托2015年全年经营收入达人民币17.10亿元，同比增长8.8%；物业收入净额人民币10.88亿元，同比大幅上升10.2%；每个基金单位全年分派人民币0.2490元，折合每单位分派0.3061港元，同比增长2.8%；按期末收市价4.16港元计算，基金单位分派收益率约为7.4%。
林德良总裁介绍说，越秀房地产投资信托基金资产包含七项位于广州及上海核心商业区的高品质物业，包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心及位于上海的越秀大厦七项高素质物业，物业产权面积共743,106.2平方米。
截至2015年12月31日，物业平均出租率97.3%，租金单价237.5人民币/平方米/月（不包含酒店及服务式公寓），旗下物业涉及写字楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的业态，于2015年12月31日的物业评估总值约为人民币275.74亿元。
越秀房产基金的管理人是越秀房托资产管理有限公司。越秀房产基金由在房地产投资、资产管理及证券市场领域拥有丰富经验的资深专业团队管理，“我们透过积极管理资产及拓展业务，为越秀房产基金单位持有人带来长远稳定的投资收益。在房地产投资信托基金市场蓬勃发展之际，我们致力成为专注于中国商业地产市场，具有持续性的资产增值能力、商业营运能力、资本运作能力，并处于行业领先地位的专业化资产管理机构，”林总表示。
未来面临的机遇和风险
谈到越秀房产基金在未来面临的机遇，林总对记者透露：“目前国金写字楼：珠江新城供应进入尾声，区域租金有进一步上升的空间；广州国际金融中心写字楼出租率有了新的突破，项目出租率由去年中期录得的93.7%上升至今年中期的96.1%；依托精细化的租赁策略、较强的资源整合能力及优秀的招商团队，我们积极开拓招商管道，成功引进了‘光大证券’、‘苏黎世财险’等多个优质客户。同时，通过有效的到期租约管理，稳定大厦重点租户，上半年续租率达到73%，成功促使了‘城发基金’、‘中科招商’、‘广证恒生’等优质租户扩租。
以国金天地而言，该区域人流旺盛，新引入的餐饮业态表现抢眼，收入提成增长空间较大；国金中心裙楼商场，越秀房产基金管理人根据市场变化实施硬件升级和商场业态组合，引进知名餐饮租户。上半年“国金天地”商场品牌推出市场，使得国金中心商场的商业价值和项目整体物业价值得到显著提升，日均人流提升30%！
上海越秀大厦项目的表现也很亮眼——物业供应有限但需求旺盛，租金增长维持较高水平；越秀大厦经营方面，管理人通过主动分析市场形势，打造差异化的项目经营定位－成长型金融企业聚集地，物业整体出租率达100%，租金较去年年底上升4.9%
同时林总也和记者分享了目前市场存在的一些风险因素，首先是人民币贬值。“受英国脱欧、美国加息预期等因素影响，中短期人民币兑美元有贬值压力，至2016年11月份底已累计贬值约6.3%。对此，我们主动应对，动态跟踪汇率变化，积极调整降低外币债务比重，以人民币债务替代，同时通过购买对冲工具对冲外汇风险。”
“其次是市场供应的压力。按照仲量联行的报告，广州2016-2017年写字楼供应接近110万平方米，其中珠江新城约70万平方米，短期供应压力较大。但另一方面，市场吸纳表现理想，新增供应项目预租普遍理想（如周大福金融中心预租70%、侨鑫国际预租80%），另一方面我们亦已提前积极开展与租户续租工作，避开供应高峰。展望未来，2018年后广州核心区基本无新增供应，优质写字楼租金有望进入上升通道。”林总后市还是充满信心。
面对挑战，林总的信心来源是越秀的高素质物业。越秀房产基金的物业基本都是位于国内一线城市核心地段的高素质物业，周边区域商业价值较高，成长性较好；如基金持有的广州国际金融中心，为广州市的地标性商业综合体，包含写字楼、商场、服务式公寓和四季酒店，位于珠江新城最核心位置，双地铁上盖；上海越秀大厦位于浦东小陆家嘴旁竹园商务区世纪大道旁，距离上海中心、金茂大厦等仅2公里，商业潜力十分巨大。
另一方面，越秀房产基金的底气还来自与越秀地产互动。其基金大股东为越秀地产，可以通过与越秀地产的互动，在符合市场化原则的前提下，择优收购地产旗下的优质商业物业。同时林总带领的管理人团队由在房地产投资、资产管理及证券市场领域拥有丰富经验的资深专家组成，能够针对市场变化灵活调整经营策略，提升租值及资产价值；以及透过合理的投资和财务策略，优化基金的财务结构和物业组合
积极拥抱电商时代的到来
按照媒体调查数据，2015年中国电子商务交易额达18.3万亿元，同比增长36.5%，增幅上升5.1个百分点。中国网络零售市场交易规模占到社会消费品零售总额的12.7%，较2014年的10.6%，增幅提高了2.1%。电商的高速发展，为中国提供了新的经济增长动力，是发展的机遇，面对这种市场趋势，越秀房产基金管理的物业选择了积极拥抱。
“电商对白马大厦及国金商场影响有限，首先白马商户采购客群由单一的实体店经营采购商，新增以网络平台营销的广大商户，采购群体进一步丰富。由于白马仍处于服装行业的上游产业，厂家优势、品牌口碑获得在线线下采购群体青睐。因此不会因网络冲击出现明显下降。国金商场主要定位是白领生活新地标，服务在CBD上班的白领的生活、饮食、娱乐等需求，这并非是网购能够代替的消费，”林总表示。
此外，白马及国金商场积极利用电商平台和网络平台，包括白马大厦主动拥抱互联网，通过在线线下相结合提升采购商服务水平、获取采购需求数据，据此优化场内租户结构。国金商场通过在线线下互动推广迅速吸粉增加关注度、利用主流媒体传播增加曝光率，广告覆盖目标消费人群——这是实体店拥抱互联网的生动例子！
