“我们的一切决策和计划都是为了最大化实现股东的权益，”星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）总裁周端昌博士（Dr Chew Tuan Chiong）表示。在他身后窗外的新加坡海峡千帆相竞，信托管理团队在周博士这位学者型总裁的带领下，让星狮地产信托在最近几年每年都录得佳绩，实现了稳健增长的派息，良好的财务状况以及优质资产的保值和增值。
星狮地产信托（FCT）于2006年7月5日在新加坡交易所的主板块上市，是一家位于新加坡的零售房地产投资信托基金。其主要活动是在新加坡及海外投资以零售为目标的创收型资产。目前亚洲经济增速放慢，商业地产行业经历大规模调整，零售业态面临电商冲击，面对这些变数和挑战，星狮地产信托依然可以为投资者交出满意答卷，其中的商业逻辑令人赞叹。
新加坡和亚洲商业地产大趋势看好
“新加坡是房产信托上市的理想选择，这要归功于新交所和新加坡金融管理局，他们确保了非常好的治理和透明度，这让海外的投资组合，比如美国纽约的办公物业都愿意到新加坡来上市，”周博士表示，“另一方面新加坡房产信托的整体回报也相当可观，现在平均可以实现每年至少6.7%的回报，这在全世界都是最高的之一。还有就是，房产信托的股价相对稳定，是一种较为安全的投资工具。”
周博士认为，尽管目前全球市场充满变数，但亚洲市场始终是在增长的。首先该地区的人口数量呈增长趋势；其次就是大规模的城市化，以及居民家庭收入的增加，这些因素的叠加让地产增值。中国和亚细安国家的经济和社会结构的变化都显示出这样的趋势。新加坡作为一个高度发达的人口不断增长的亚洲经济体，房产信托行业无疑可以创造较高的价值；而在这个行业中掌握优质精华产业的星狮地产信托因为其价值创造能力无疑值得投资者关注。
星狮地产信托的价值驱动因子
星狮地产信托现由星狮资产管理有限公司管理，同时是星狮有限公司的子公司。公司目前在新加坡的投资组合包括6个郊（城）区的购物中心，估值总计25亿新元：分别是长堤坊（Causeway Point），纳福坊（Northpoint），油池坊（YewTee Point），樟城坊（Changi City Point），勿洛坊（Bedok Point）和爱客坊（Anchorpoint）。这六个购物中心均靠近地铁站和巴士转换站。其中以位于新马交通枢纽的兀兰（Woodland）长堤坊体量最大。
“公司致力于为广大的信托持有者提供定期和稳定的贡献，并实现长期的资本增长。通过综合有机的，强效的以及收购增长战略来实现这一目标。每年星狮地产信托为投资者交出的分红都在逐年增长，”周博士表示。
2010财年到2016财年，总收入和地产净收入都创下了连续稳健的业绩，分别在2016年达到1.838亿新元和1.298亿新元；相较在2015年录得的1.892亿新元和1.31亿新元略有下降。但是，派息却从上市伊始就实现了10年连续增长，年复合增长率达到6.9%，2016年每股派息（DPU）11.764新分，比十年前翻了一番。
“我们管理的资产也从近10亿新元翻倍到25.1亿新元。房产信托可以通过借贷购买资产来实现快速增长，但是我们没有这样做，我们的杠杆率一直维持得很低，开始是30%，现在是28.3%。利息保障倍数为7.43倍，总贷款额为7.34亿新元，以固定利率借贷的额度或通过利率掉期交易对冲的额度占比59%，包括一切费用的平均贷款成本为2.1%，”周博士自豪的表示：“星狮地产信托97%的资产位于新加坡境内，属于郊区购物中心，非常稳健和抗跌。大多数分析师都将星狮地产信托列为‘买入级’，就是因为安全和清晰的增长路径。”
目前星狮地产信托拥有的这六处物业，均创下了不俗的回报。事实上，新加坡一些郊区购物中心的租金其实和乌节路相差不大。因为其主要的客源都是居住在购物中心附近的本地消费者。比如光临长堤坊和纳福坊的常客大多居住在半径5公里的区域内，而且这些物业大都坐落于交通枢纽，纳福坊的客流一个月可以达到400万人次！
“我们必须把投资者的利益放在首位，视作自己投资一样，所做的任何决定必须以此为依归。一支好的信托，必须实现成长，无论是资本规模还是每股派息。对于零售空间而言，要提升每股派息就必须提升租金；或者靠收购优质资产来获得高回报，”周博士表示。
“租户的租金提升有一个限度，而我们要做的是确保他们生意更加兴隆。所以我们要通过宣传和活动来吸引更多的顾客光临购物中心。如果购物中心设施和装修变得陈旧，我们还要进行改造和升级；再或是改变租户的构成，或对空间进行重新划分，”周博士指出，“资产强化是星狮地产信托实现增长的最强利器。”
如何应对人力紧缩和电商挑战
星狮地产信托的资产布局体现了应对人力紧缩和电商挑战的考量。
由于种种内外部原因，现在很多新加坡商家普遍面临人力紧缺的问题，新加坡政府也正通过各种协助计划来提高商家的生产力。出于战略考虑，商家会把资源都收缩到大型购物中心中的店面，并关掉小型购物中心的分店。“未来新加坡是大型购物中心的天下。”周博士预测。
电商是零售市场的另一个颠覆者，不过周博士并没有像很多人那样悲观，他对于电商和实体店之间的博弈看法更为有机。他认为两者之间相生相克，会在互动中产生新的业态。
末了，周博士表示，电商对实体店的冲击不容忽视，但是现在很多商家开网店后又开实体店，以提升顾客的消费体验。为此，有些商家甚至把网上购物的提货地点设在大型购物中心里面。大型购物中心地处交通要道，有更多的商品和服务选择，孩子有更大的游戏空间，因此会有更大的人流量，顾客也愿意呆更长的时间，消费更多。
