“以房养老”保险试点即将在中国内地推开，北京、上海、广州、武汉或抢得先机。保监会对投保人、保险公司、乃至营销人员都作出多项规定，且单个合同初次抵押贷款金额不得超过500万。不少保险业内人士都对业务的开展抱观望态度，也有公司被曝已经涉水，在推广和运作中存在夸大宣传和不规范操作。
《每日经济新闻》20日报道指，中国保监会决定开展“老年人住房反向抵押养老保险试点”，近日还向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，拟在北京、上海、广州、武汉四地率先展开试点。
报道指，所谓“老年人住房反向抵押养老保险试点”，即拥有房屋完全产权的老年人，将房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
上述业务也就是人们常说的“以房养老”。
保监会下发的《征求意见稿》明确指出，以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，同时，参与试点的保险公司必须满足不少条件，包括开业满5年，注册资本不低于20亿元，申请试点时，上一年度末及最近季度末偿付能力充足率不低于120%等。
《征求意见稿》对保险公司试点总量也有限制。试点期间，单个保险公司接受抵押房屋的评估总值合计不得超过上一年末总资产不超过200亿部分的4%，加上上一年末总资产超过200亿部分的0.2%之和。而单个保险合同初次抵押贷款金额不得超过500万元。
《征求意见稿》还特别提到，产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。
对于保险产品的营销员，保监会也提出了要求。营销员必须持证上岗，经过考核通过后才能取得有关业务的销售资格。
这种保险产品分两类：参与行和非参与型。
参与型即指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。
非参与型即指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
报道引述险企人士称，如果是参与型，房价若上涨，老人每个月可以多拿到一定的增值年金。如果是非参与型，每个月领取的金额将是固定的，房产增值后，领取金额也不提高，房产增值部分所带金额会给继承人。
也有险企人士称，这个业务面临很多风险，比如房价涨跌、70年产权等，市场总量不是很大，业务本身比较复杂，估计保险公司做法会比较保守。
《南方都市报》报道指，广州一位保险公司的负责人指出，房屋产权70年，是“倒按揭”的很大的障碍，虽然2007年出台的《物权法》已经规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但自动并不意味着无偿。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图。
上述保险公司负责人表示：“现在之所以选择北上广武这些大城市试点，就是因为这些大城市的房地产市场比较景气、人口流动性大、标本样品充裕，需求人群大。保险公司操作相对容易。如果放在中小城市、二线城市，甚至房价下降的城市，恐怕试点的时候操作性就会非常差。类似深圳虽然也是大城市，没纳入试点，但老龄化程度没有太强，可能是样本没有代表性。”
也有大型上市保险公司高层称：“对于以房养老，目前保险公司并没有现成的模式，怎么找盈利模式是各个保险公司要思考的最大问题。”
“未来这类保险增长多少还看不到。现在来看，未来房价的走势不明确和房产政策都是这类产品不确定的因素。”上述保险高层称，"以房养老’保险前提是评估房产的价格，现在国内房价是在高价格区间，国内未来二三十年的房价走势，谁都看不清楚。未来房价继续增长，对保险公司来说是安全的。但是如果未来房价跌了，保险公司就吃亏了。”
《21世纪经济报道》则曝光一家在重庆、名为“尊享实业集团有限公司”，自称为“以房养老”试点单位，并在相关介绍中称“获得政府支持”，并称资金安全由太平洋财险保障，“不怕亏本，有保险的”。
报道指，在该集团大厅咨询的老人们透露：“把房子抵押给他们，每月能获得抵押款0.5%的收益，他们是重庆市老基会的‘以房养老’试点单位。”
但记者调查发现，该集团所为试点单位的名号是由“重庆市老年事业发展基金会”颁发的，该基金会没有行政职能。太平洋财险重庆分公司非车险部门负责人也表示：“双方和合作只是他们（尊享集团）向客户推荐了我们的产品，也就是购买了太平洋财险的房产险和家庭成员的人身意外险。”
但尊享董事长至该报发稿前仍没有就此事作出回应。
